企业搬迁与政府补偿
实务中，企业因政府规划调整（如区域产业规划调整、道路规划调整）导致搬迁的实例不在少数。在政府组织搬迁时，其通常会给企业搬迁补偿。近期，敝所也多次收到关于政府搬迁时企业如何对应以及搬迁补偿等问题的咨询。敝所本次就政府搬迁补偿中的金钱补偿简要介绍如下，供参考。
1.一般政府补偿项目有哪些？
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条及地方实施细则，政府组织企业搬迁时，一般可能有以下几个项目的补偿：
①土地的补偿；
②房屋建筑物（构筑物）的补偿；
③因搬迁造成的机械设备等损失补偿；
④停产停业损失补偿；
⑤机器设备等拆除、运输、安装等搬迁费用补偿；
除上述补偿项目外，有一些项目也是可以与政府交涉争取的，如员工安置补偿费用、搬迁奖励费等。具体补偿还需要综合企业所在地的政策、企业土地性质（国有土地/集体土地）、厂房是自有还是租赁、厂房是否有产权证、公司因搬迁受到的影响等多种因素进行分析判断。
2.土地房地产评估机构的重要作用
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条等规定，政府组织搬迁时，需提前由土地房地产评估机构对给搬迁企业的补偿等进行评估。虽然法律规定土地房地产评估机构由被征收人（搬迁企业）协商选定，但是实务中，这一点往往是最容易被忽视的。
实务上，企业自主选择的评估机构与政府选择的评估机构对企业搬迁损失的评估价格可能存在一定的差额。因此，事先选择评估机构对企业整体搬迁价值进行预估，是十分重要的。
3.企业与政府或房东交涉时应重视什么？
实务中，不同地区的补偿标准可能不同，且每个企业存在不同之处。因此，企业应根据自身实际情况及当地搬迁补偿政策的执行情况，对企业的营业额、利润、客户订单情况、搬迁给企业造成的影响、员工情况等进行整体的把握，准备好相关资料（如财务报表、利润表、客户的订单合同、搬迁的新址、员工搬迁意向等），有理有据的与政府或房东交涉，争取最大限度的搬迁补偿。
◆对日系企业的建议
在中国，政府搬迁涉及的利益链条非常大，日系企业与房东、政府部门之间非常容易对搬迁安置及补偿方案等产生争议，再加上日系企业因中日之间的文化、法律及语言方面的差异，在与房东、政府部门交涉时，往往处于弱势地位。因此，有必要提前与现地律师沟通，就搬迁事宜进行分析，选择合适的评估机构预估补偿，并制定整体对应策略，由律师站在企业的角度，依照中国的商习惯，与房东及政府部门进行强力的交涉，努力争取日系企业利益的最大化。
作成日：2022年10月21日
